编者按：根据土地增值税相关规定，新建房销售和旧房转让适用不同计税规则，新建房销售需进行土地增值税清算，旧房转让不涉及清算，两种计税规则在扣除项目、申报程序、申报时间等方面均有差异。在大型房地产项目中，建成的商品房往往难以全部一次性销售，部分需要先转为自持，企业“先用再售”或“先租再售”的现象越来越常见，对于这种自建自用再转让的房屋适用何种计税规则，直接影响到房企土地增值税的纳税义务。

一、土地增值税上新、旧房的区分标准

（一）国家层面的规定

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条对新建房与旧房作出界定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。按照该通知的规定，新、旧房的区分有使用时间 ……